Sanierungspflicht 2025: Was sie bedeutet und wann sie gilt

Inhalt

• Was ist die Sanierungspflicht und warum gibt es sie?
• Was Du sanieren musst
• Wann die Sanierungspflicht für Dich gilt
• Kosten und Finanzierung Deiner Sanierung
• Was passiert, wenn Du nicht sanierst?
• Wer kontrolliert die Einhaltung der Sanierungspflicht?
• Lass Dir von Experten helfen
• Wie geht man die Sanierung am besten an?
• Fazit: Wenig Pflicht, viel Förderung
• FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Sanierungspflicht

Der Begriff „Sanierungspflicht“ fasst einige Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zusammen. Diese verpflichten Hausbesitzer zu bestimmten energetischen Sanierungsmaßnahmen. Das Ziel dahinter: den Energieverbrauch der Gebäude und die damit verbundenen CO2-Emissionen um 30–50 % zu reduzieren. Dies soll dazu beitragen, die EU-weiten Klimaziele zu erreichen, die Heizkosten zu senken und unabhängiger vom Gas- und Öl-Import zu machen.

Drei Vorgaben finden sich im GEG, die eine Pflicht zur energetischen Sanierung darstellen. Durch sie sollen einige Altbauten von veralteter Heiztechnik erlöst werden und einen verbesserten Wärmeschutz erhalten.

In § 72 des GEG findet sich die Austauschpflicht für alte Heizkessel. Diese gilt jedoch weder für Niedertemperaturkessel noch für Brennwertheizungen. Auch Öl- und Gasheizungen, die Teil einer sowie Hybridheizung sind, bei denen eine Wärmepumpe oder Solarthermie-Anlage mindestens 65 % der Wärme bereitstellt, sind davon nicht betroffen.

Die Austauschpflicht bezieht sich lediglich auf Standard- oder Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine Nennleistung zwischen 4 und 400 kW haben. Ob es sich bei Deiner Heizung um einen solchen handelt, verrät Dir das am Kessel angebrachte Typenschild. Ist dies nicht mehr vorhanden oder lesbar, geben Dir Schornsteinfegerprotokoll, Rechnung, Bauunterlagen oder Datenblätter Auskunft über die Art Deines Heizkessels.

Seit 01.01.2024 enthält § 72 noch eine weitere Vorgabe. Diese besagt, dass Du Gas- und Ölheizungen nur bis zum 31.12.2044 betreiben darfst. Sie gilt unabhängig davon, wie alt Deine Heizung dann ist oder seit wann sich Dein Haus schon in Deinem Besitz befindet. Spätestens bis zum 01.12.2045 musst Du eine fossile Heizung also in jedem Fall ersetzen.

Ist die oberste Geschossdecke Deines neuen Hauses nicht gedämmt, bist Du laut § 47 des GEG verpflichtet, hier für einen Mindestwärmeschutz zu sorgen. Alternativ kannst Du auch das darüber liegende Dach dämmen. Zu erreichen ist dabei ein U-Wert von maximal 0,24 W/m2K. Sollte dies technisch nicht möglich sein – zum Beispiel, weil die Sparrenhöhe zu gering ist –, reicht es, einen Dämmstoff in maximaler Dicke anzubringen.

Die dritte Sanierungspflicht fordert, dass Du Heizungs- und Warmwasserrohre sowie Armaturen in unbeheizten Räumen wie dem Keller isolierst. Seit 2024 findet sie sich in § 69 des GEG. Angaben zur Dicke der Dämmung liefert Anlage 8. Sie richtet sich nach dem Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffs.

Verpflichtend sind diese Sanierungsmaßnahmen jedoch nur in bestimmten Situationen. Nicht jeder, der ein altes Haus besitzt, muss es auch modernisieren.

In erster Linie bist Du von der Sanierungspflicht betroffen, wenn Du eine Immobilie neu übernimmst. Dabei spielt es keine Rolle, ob Du sie kaufst, erbst oder als Schenkung erhältst. Sobald der Eigentümerwechsel vollzogen ist – meist mit Eintrag ins Grundbuch –, hast Du zwei Jahre Zeit, um die geforderten Sanierungen durchzuführen. Diese Frist gilt auch, wenn Du bereits vorher in dem Haus gewohnt hast. Damit die Pflicht greift, muss das Haus mindestens vier Monate im Jahr bewohnt und auf mindestens 19 °C beheizt werden. Dazu gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

Eine weitere Form der Sanierungspflicht kann Dich auch dann betreffen, wenn Dir Dein Haus schon länger gehört. Sie greift, wenn Du mehr als 10 % der Fläche eines Außenbauteils erneuerst oder veränderst. Beispiele hierfür sind eine Dachsanierung oder ein Fenstertausch. In diesem Fall bist Du verpflichtet, die Baumaßnahme zu nutzen, um das ganze Bauteil zu dämmen. So steht es in § 48 des GEG. Anlage 7 liefert die entsprechenden U-Werte. Nicht unter diese Regelung fallen kleinere Ausbesserungen wie der Austausch einzelner Ziegel.

Die Sanierungspflicht betrifft viele Immobilien und Eigentümer, aber es gibt auch spezielle Ausnahmen, um Härtefälle und besondere Umstände zu berücksichtigen:

• Langjährige Hausbesitzer: Wenn Du ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 1. Februar 2002 bewohnt hast und dies ununterbrochen tust, bist Du von bestimmten Nachrüstpflichten wie der Dachbodendämmung und dem Heizkesseltausch ausgenommen. Beachte jedoch, dass dieser Bestandsschutz entfällt, wenn das Haus vererbt oder verschenkt wird.
• Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Gebäude oder Bauten mit besonderer historischer Bedeutung können von der Sanierungspflicht ausgenommen sein (GEG § 105). Hier musst Du mit der zuständigen Behörde abklären, welche Maßnahmen gestattet sind und ob Du dann zusätzliche Anforderungen zu beachten hast.
• Geringer Energiebedarf: Passivhäuser und Gebäude, die maximal vier Monate im Jahr genutzt werden, sind von den Sanierungspflichten ausgenommen. Das gilt auch für Gebäude unter 50 m2. Ein nur zeitweise bewohntes Ferienhaus brauchst Du also nicht zu modernisieren.
• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Stellen die energetischen Maßnahmen einen finanziellen Härtefall dar, kannst Du eine Ausnahme beantragen. Dies kann der Fall sein, wenn Du seit mindestens sechs Monaten Sozialleistungen beziehst. Eine Befreiung ist ebenfalls möglich, wenn Dein Haus stark renovierungsbedürftig ist und die Investitionen in eine neue Heizung oder eine Dachgeschoss-Dämmung den Wert des Gebäudes übersteigen würden (GEG § 102).

Die geforderten Maßnahmen durchzuführen, ist natürlich auch mit Kosten verbunden. Diese lassen sich aber durch die staatlichen Förderprogramme um bis zu 70 % senken.

Die Kosten für Sanierungsmaßnahmen hängen stark von Art, Umfang und Material ab:

Die Isolierung für Deine Heizungsrohre bekommst Du bereits für ein paar Euro im Baumarkt und kannst sie auch selbst anbringen. Eine fachgerechte Dämmung der obersten Geschossdecke kostet zwischen 5.000 und 7.500 Euro je 100 Quadratmeter – je nachdem, ob der Dachboden begehbar sein soll oder nicht. Sie meist deutlich günstiger als eine komplette Dachdämmung, die bei gleicher Fläche mit teils über 25.000 Euro zu Buche schlägt. Für eine neue Heizungsanlage inklusive Installation musst Du je nach System und Arbeitsaufwand mit Ausgaben von 18.000 bis 45.000 Euro rechnen.

Willst Du Deine Fassade erneuern, greift die 10 %-Regel und Du musst auch für deren Dämmung sorgen. Diese kann Dich je nach Material und Methode zwischen 30 und 350 Euro je Quadratmeter kosten. Je nach Art Deiner Fassade hast Du die Wahl zwischen einer Außen-, Innen- oder Kerndämmung. Hat Dein Haus neun Fenster und Du tauscht eines davon aus, musst Du auch die anderen durch besser isolierte Fenster ersetzen. Bei Dreifachverglasung liegen die Kosten meist bei 600–1.200 Euro je Fenster.

Ein Kostenfaktor ist immer auch die Region, in der Du wohnst. Wie viel die Fachbetriebe in Deiner Umgebung dafür verlangen, verrät Dir unser kostenloser Angebotsvergleich.

Du musst die Kosten allerdings nicht allein tragen. Denn der Staat unterstützt energetische Sanierungen mit umfassenden Förderprogrammen:

Eine Heizungsförderung gibt es für Technologien wie Wärmepumpen, Pelletheizungen und Solarthermie-Anlagen. Du erhältst jeweils eine Grundförderung in Höhe von 30 %. Zu dieser kannst Du häufig noch Boni addieren:

• einen Einkommensbonus von 30 % für Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro
• einen Klimageschwindigkeitsbonus von 20 % für den Austausch noch funktionsfähiger fossiler Heizungsanlagen (Gasheizungen müssen älter als 20 Jahre sein; dieser Bonus sinkt ab 2029 alle zwei Jahre um 3 %)
• einen Effizienzbonus von 5 % für Wärmepumpen, die ein natürliches Kältemittel nutzen oder mit Wärme aus dem Erdboden oder Grundwasser arbeiten

Insgesamt sind bis zu 70 % Förderung möglich. Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro pro Wohneinheit begrenzt. Für einen Heizungstausch in einem Einfamilienhaus kannst Du also bis zu 21.000 Euro Zuschuss erhalten. Für Biomasseheizungen sind sogar bis zu 23.500 Euro möglich. Denn für Modelle mit geringen Staubemissionen gibt es noch einen Emissionsminderungszuschlag von 2.500 Euro. Beantragen musst Du den Zuschuss bei der Förderbank KfW.

Für Maßnahmen an der Gebäudehülle erhältst Du einen Zuschuss von 15 %. Wenn Du einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lässt und die Maßnahmen schrittweise umsetzt, erhöht sich die Förderung um 5 Prozentpunkte auf 20 %. Die Höchstgrenzen der förderfähigen Ausgaben liegen bei 60.000 Euro je Wohneinheit mit iSFP und 30.000 Euro ohne iSFP. Erhältlich ist diese Förderung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Wichtig: Die Anträge müssen vor Beginn der Sanierung gestellt werden. Für die Heizungsförderung muss bei Antragsstellung aber bereits ein Vertrag mit einem Fachbetrieb vorliegen.

Neben einer Förderung durch KfW oder BAFA hast Du auch die Möglichkeit, Dir einen Teil Deiner Ausgaben über Deine Steuererklärung zurückzuholen (§ 35c EStG). 20 % der Sanierungskosten kannst Du über einen Zeitraum von drei Jahren von der Einkommensteuer absetzen. Die Höchstsumme der Förderung beträgt 40.000 Euro pro Wohnobjekt.

Voraussetzungen dafür sind:

• dass Dein Haus mindestens zehn Jahre alt ist,
• Du es selbst bewohnst
• und die Maßnahmen von einem Fachunternehmen ausgeführt wurden und bestimmte technische Anforderungen einhalten.

Der Vorteil des Steuerbonus besteht darin, dass Du ihn nicht bereits vor Maßnahmenbeginn beantragen musst. Eine Kombination der Förderungen ist nicht möglich. Bei jeder Maßnahme musst Du Dich für eine Variante entscheiden.

Kommst Du den Sanierungspflichten nicht nach, kann das zu erheblichen Bußgeldern und weiteren Sanktionen führen:

• Bußgelder bis zu 50.000 Euro: Diese drohen, wenn Du nicht innerhalb von zwei Jahren nach Übernahme des Hauses die oberste Geschossdecke dämmst, die Rohrleitungen isolierst und – sofern vorhanden – einen alten Heizkessel austauschst.
• Bußgelder bis zu 10.000 Euro: Diese fallen an, wenn Angaben im Energieausweis nicht korrekt sind oder Du diesen potenziellen Käufern oder Mietern nicht rechtzeitig übergibst.
• Bußgelder bis zu 5.000 Euro: Diese sind für fehlende Unterlagen vorgesehen, zum Beispiel wenn Handwerksunternehmen keine Unternehmererklärung ausstellen oder Du Stichprobenkontrollen nicht ermöglichst.
• Weitere Konsequenzen: Missachtest Du wiederholt Fristsetzungen durch das Bauamt, können Einträge im Baulastenverzeichnis erfolgen. Diese erschweren einen späteren Verkauf der Immobilie. Zudem können eine Wertminderung der Immobilie und Haftungsfragen entstehen.

Willst Du kein Bußgeld kassieren, solltest Du besser sanieren. Denn ein Ignorieren der Sanierungspflicht kann auf verschiedene Weise auffallen. Zuständig für die Überprüfung von energetischen Sanierungen sind die jeweiligen Landesbehörden wie das örtliche Bauamt. In der Praxis erfolgen Kontrollen oft stichprobenartig oder auf Basis von Beschwerden. Dein Bezirksschornsteinfeger führt mindestens einmal im Jahr eine Feuerstättenschau durch und weiß daher, ob Deine Heizungsanlage unter die Austauschpflicht fällt. Darüber hinaus erfolgen Kontrollen über die Energieausweise, Beratungsgespräche und im Rahmen der Förderprogramme.

Daher bist Du auch verpflichtet, alle Bescheinigungen und Nachweise, die Du im Zusammenhang mit der Sanierung erhältst mindestens zehn Jahre lang aufzubewahren. Dazu zählen Rechnungen und die Unternehmererklärung, mit welcher Dir ein Fachbetrieb bestätigt, alle Arbeiten GEG-konform durchgeführt zu haben.

Bei der Umsetzung Deiner Sanierungsmaßnahmen kannst Du auf verschiedene Experten zurückgreifen:

• Energieberater: Sie sind Dein erster Ansprechpartner für die Planung und die Beantragung von Fördermitteln. Sie erstellen den individuellen Sanierungsfahrplan und begleiten Dich durch den Prozess.
• Architekten und Bauingenieure: Bei umfassenderen Sanierungen können sie die Planung und Koordination übernehmen.
• Fachhandwerker: Für die eigentliche Ausführung der Arbeiten benötigst Du spezialisierte Handwerker wie Dachdecker, Heizungsbauer oder Fassadenbauer. Achte auf zertifizierte Betriebe mit Erfahrung im Bereich energetischer Sanierungen.
• Verbraucherzentralen: Sie bieten unabhängige Informationen und Beratungen zur energetischen Sanierung an.

Eine energetische Sanierung ist ein größeres Projekt, das gut geplant sein sollte. So gehst Du am besten vor:

1. Bedarf prüfen: Ermittle, welche Sanierungspflichten für Dein Haus gelten und welche weiteren Maßnahmen sinnvoll wären. Ein Energieberater kann Dir hierbei helfen.
2. Energieberatung einholen: Ein zertifizierter Energieberater erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) für Dich. Dieser Plan zeigt Dir auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge am effizientesten sind und welche Förderungen Du nutzen kannst. Die Kosten für die Energieberatung werden oft ebenfalls gefördert.
3. Angebote einholen: Kontaktiere mehrere Fachbetriebe und hole Dir detaillierte Angebote für die geplanten Maßnahmen ein. Vergleiche die Leistungen und Preise genau.
4. Förderanträge stellen: Beantrage die entsprechenden Förderungen bei der KfW oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), bevor Du Aufträge vergibst.
5. Umsetzung der Maßnahmen: Beauftrage die Fachbetriebe mit der Durchführung der Sanierung.
6. Nachweise sichern: Lass Dir alle Rechnungen und Bescheinigungen ausstellen, um die Einhaltung der Sanierungspflicht nachweisen zu können.

Eine Sanierungspflicht greift erst dann für Dein Haus, wenn es einen neuen Besitzer bekommt oder eine Modernisierung der Außenbauteile vorgenommen wird. Die geforderten Maßnahmen wurden so gewählt, dass sich ohne allzu großen Aufwand große Einsparungen beim Energieverbrauch erzielen lassen. Damit senkst Du nicht nur Deine Heizkosten, sondern steigerst auch Deinen Wohnkomfort und den Wert Deiner Immobilie. Die für die Sanierung nötigen Ausgaben bekommst Du vom Staat bezuschusst. Insbesondere für Heiztechnik ist die Förderung mit bis zu 70 % so hoch wie nie.

Unabhängig davon, ob Du von der Sanierungspflicht betroffen bist: Die meisten alten Häuser haben energetische Schwachstellen. Es ist durchaus möglich, dass die Vorgaben des GEG in Zukunft verschärft werden, um die EU-Ziele zu erreichen. Warte daher nicht zu lang mit dem Sanieren. Je früher Du energetische Maßnahmen durchführen lässt, desto mehr profitierst Du von den Fördergeldern und desto eher sparst Du beim Heizen. Und in einem Haus, in dem die Wärme nicht sofort durch die Wände verschwindet, ist es doch auch gleich viel gemütlicher.